DHB Hansen & Co. Immobilien Gleisdof
Startseite Kontact


Suche
Obj.Nr.

Objekt Art

Objekt Type

Bezirk

Ort

Preis (EUR)
  -

Zimmer
  -

 



Beratung, Betreuung, Vertrauen. Die Kunden der DHB Immobilien OG GRUPPE können fundierte und von Spezialisten erarbeitete Lösungen erwarten: für jeden Immobilientyp, in jeder Größenordnung und über alle Projektstufen. Die Immobilienexperten für Wohnen und Gewerbe sorgen für umfassende Beratung und individuelle, zuvorkommende Betreuung – auf Basis von Partnerschaft und gegenseitigem Vertrauen. Im Dienst des Kunden zu sein ist ein schöner Beweis für den Erfolg unseres Unternehmens und den Erfolg unserer Kunden.

Informationen

 

Mag. Dr. Hannes Hausbauer, Rechtsanwalt mit Notariatsprüfung,

allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsschätzung.
 Grazerstraße 2
8200 Gleisdorf

Tel.: 03112/51 801-0
Fax: 03112/51 801-4
E-Mail: office.gleisdorf@rah-kanzlei.at

www.hausbauer-kanzlei.at

Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung 

1. Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens  

 

Ab 1.4.2012 sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern. Hinsichtlich Gewinnermittlung werden folgende Fälle unterschieden:

 

a. Neuvermögen

 

Ist ein Grundstück am 31.3.2012 Steuerverfangen (insbesondere weil die bisherige 10 jährige, allenfalls 15 jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war), oder wird ein Grundstück nach dem 31.3.2012 angeschafft, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:

Veräußerungserlös vermindert um die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen (jeweils gekürzt um die steuerlich geltend gemachte Abschreibung) und Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen. Allfällige steuerfreie Subventionen sind dem ermittelten Betrag hinzuzurechnen. Das Ergebnis stellt den Veräußerungsgewinn dar, welcher sich ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 % reduziert (Inflationsabschlag).

Mit Ausnahme der Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen, sind Werbungskosten nicht abzugsfähig!

Der ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern.

 

b. Altvermögen

 

Ist ein Grundstück am 31.3.2012 nicht Steuerverfangen, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:

- Grundsätzlich: pauschal 14 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 3,5 % des Veräußerungserlöses ergibt.

- Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: Pauschal 60 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses ergibt.

 

Dieser höheren Steuerbelastung unterliegen Grundstücke, bei denen sich die Widmung nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb dahingehend geän-dert hat, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, was etwa bei der Widmung Bauland oder Baufläche nach den landesgesetzlichen Regelungen der Fall ist.

- In den Fällen des Altvermögens darf ein Inflationsabschlag nicht in Abzug gebracht werden.

- In den Fällen des Altvermögens kann beantragt werden, dass der Veräußerungsgewinn nicht pauschal, sondern konkret wie bei den Fällen des Neuvermögens ermittelt wird.

 

 

c. Ausnahmen

 

Insbesondere in folgenden Fällen ist eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben:

- wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durch-gehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,

- wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jah-re durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,

- wenn ein selbst hergestelltes Gebäude veräußert wird und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.

 

2. Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens

 

Der besondere Steuersatz von 25 % für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken gilt ab 1.4.2012 auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens, und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude.

Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn es sich um Grundstücke handelt, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (Grundstückshandel), wenn der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (etwa nicht rein Vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften), wenn auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde oder wenn vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG vorgenommen wurde.

Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften.

 

3. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

 

Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Grundstücke (auch aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.

 

Ihr Immobilienmakler ist kein Steuerberater, weshalb jede Transaktion zusätzlich zu den erteilten Informationen eine steuerliche Beratung erfordert.

 

 

 
Beschluss des Nationalrates
Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-
Gesetz 2012 – EAVG 2012)
 
Der Nationalrat hat beschlossen:
Inhalt
 
§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder
bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts dem Käufer oder Bestandnehmer einen
Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, sowie die Pflicht zur Angabe bestimmter Indikatoren
über die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjekts in Anzeigen zur Vorbereitung
solcher Rechtsgeschäfte.
Begriffsbestimmungen
 
§ 2. In diesem Bundesgesetz bezeichnet der Ausdruck
1. „Gebäude“ eine Konstruktion mit Dach und Wänden, deren Innenraumklima unter Einsatz von
Energie konditioniert wird, und zwar sowohl das Gebäude als Ganzes als auch solche
Gebäudeteile, die als eigene Nutzungsobjekte ausgestaltet sind,
2. „Nutzungsobjekt“ eine Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder sonstige selbständige
Räumlichkeit,
3. „Energieausweis“ oder „Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz“ den den jeweils
anwendbaren, der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden, ABl. Nr. L 153 vom 18. Juni 2010, S. 13, dienenden bundes- oder landesrechtlichen
Vorschriften entsprechenden Ausweis, der die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes angibt,
4. „Verkauf“ auch einen Vertrag über den entgeltlichen Erwerb des Eigentums an einem zu
errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude,
5. „In-Bestand-Gabe“ auch einen Vertrag über den Erwerb eines Bestandrechts an einem zu
errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude.
 
Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien
 
§ 3. Wird ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen
Medium zum Kauf oder zur In-Bestand-Nahme angeboten, so sind in der Anzeige der Heizwärmebedarf
und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben. Diese Pflicht
gilt sowohl für den Verkäufer oder Bestandgeber als auch für den von diesem beauftragten
Immobilienmakler.
Vorlage- und Aushändigungspflicht
 
§ 4. (1) Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer, bei der In-Bestand-Gabe eines
Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des
Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis
vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach
Vertragsabschluss auszuhändigen.
(2) Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder
Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder
über die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjekts oder über die Gesamtenergieeffizienz eines
www.parlament.gv.at
2 von 3 1650 der Beilagen XXIV. GP - Beschluss NR - Gesetzestext
vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten
Gebäudes erfüllen.
(3) Wird ein Einfamilienhaus verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder
Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder
über die Gesamtenergieeffizienz dieses Hauses oder über die Gesamtenergieeffizienz eines
vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz erfüllen. Eine derartige
Verwendung eines für ein vergleichbares Gebäude erstellten Energieausweises setzt allerdings voraus,
dass der Ausweisersteller die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe,
Energieeffizienz, Lage und ihres Standortklimas bestätigt.
 
Ausnahmen
 
§ 5. Von der Informationspflicht nach § 3 sowie der Vorlage- und Aushändigungspflicht sind
folgende Gebäudekategorien ausgenommen:
1. Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
2. im Verkaufsfall Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv
abbruchreif sind, sofern in einer allfälligen Anzeige nach § 3 das Gebäude als abbruchreif
bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen
dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
3. Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
4. provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
5. Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der
überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie
durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
6. Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je
Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser
eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger
Benützung liegt, und
7. frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
 
Rechtsfolge der Ausweisvorlage
 
§ 6. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis
vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung
der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922
Abs. 1 ABGB. Unbeschadet gewährleistungsrechtlicher Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandvertrag
haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des
Energieausweises.
Rechtsfolge unterlassener Vorlage oder Aushändigung
 
§ 7. (1) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nicht bis spätestens zur Abgabe seiner
Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des
Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
(2) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung
kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich
geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen
angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber
ersetzt begehren.
Abweichende Vereinbarungen
 
§ 8. Vereinbarungen, die die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4, die Rechtsfolge der
Ausweisvorlage nach § 6, die Rechtsfolge unterlassener Vorlage nach § 7 Abs. 1 einschließlich des sich
daraus ergebenden Gewährleistungsanspruchs oder die Rechtsfolge unterlassener Aushändigung nach § 7
Abs. 2 ausschließen oder einschränken, sind unwirksam.
 
Strafbestimmungen
 
§ 9. (1) Ein Verkäufer, Bestandgeber oder Immobilienmakler, der es entgegen § 3 unterlässt, in der
Verkaufs- oder In-Bestand-Gabe-Anzeige den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor
des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben, begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer
gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer
Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu
bestrafen. Der Verstoß eines Immobilienmaklers gegen § 3 ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber
www.parlament.gv.at
1650 der Beilagen XXIV. GP - Beschluss NR - Gesetzestext 3 von 3
über die Informationspflicht nach dieser Bestimmung aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der beiden
Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser
Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.
(2) Ein Verkäufer oder Bestandgeber, der es entgegen § 4 unterlässt,
1. dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis
vorzulegen oder
2. dem Käufer oder Bestandnehmer nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder eine
vollständige Kopie desselben auszuhändigen,
begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach
anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung
und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu bestrafen.
 
Inkrafttreten; Übergangsbestimmungen; Verweisungen
 
§ 10. (1) Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Dezember 2012 in Kraft. Es ist auf Verkaufs- und In-
Bestand-Gabe-Anzeigen, die ab diesem Zeitpunkt veröffentlicht werden, und auf Kauf- oder
Bestandverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden, anzuwenden.
(2) Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, BGBl. I Nr. 137/2006, tritt mit Ablauf des 30. November
2012 außer Kraft. Es ist aber weiterhin auf Kauf- oder Bestandverträge anzuwenden, die vor dem
1. Dezember 2012 geschlossen wurden. Energieausweise, die im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG
über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellt wurden,
behalten für eine Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit auch für die nach dem
Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 zu erfüllenden Pflichten.
(3) Beabsichtigt der Verkäufer oder Bestandgeber, seine Pflicht nach § 4 mit einem höchstens zehn
Jahre alten und im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellten Energieausweis zu erfüllen, so reicht die
Angabe des Heizwärmebedarfs in der Anzeige gemäß § 3 aus.
(4) Soweit in anderen Bundesgesetzen auf Bestimmungen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes,
BGBl. I Nr. 137/2006, verwiesen wird, erhalten die Verweisungen ihren Inhalt aus den entsprechenden
Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.
Vollziehung
 
§ 11. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist hinsichtlich der Informationspflicht von
Immobilienmaklern nach § 3 der Bundesminister für Wirtschaft, Jugend und Familie und im Übrigen die
Bundesministerin für Justiz betraut.
Umsetzungshinweis
 
§ 12. Mit diesem Bundesgesetz wird die Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden, ABl. Nr. L 153 vom 18. Juni 2010, S. 13, umgesetzt.
www.parlament.gv.at

 

 

 

startseite  |  immobilien  |  wissenswertes  |  informationen  |  über uns  |  kontakt
Copyright © 2015 DHB Immobilien OG